11月29日，北京住房公积金管理 细化住房和城乡建设部等部委联合发布的公积金贷款新政，出台了北京公积金二套房贷政策细则。细则中明确规定人均现有住宅面积超过28.81平方米，再购买第二套住房，将无法使用公积金贷款。同时，公积金停止受理购买第三套房的贷款申请。

三种情况无法获得公积金贷款

按照此次出台的北京公积金二套房贷政策细则规定，购房单位仍然为以家庭计，家庭成员包括贷款申请人、申请人配偶与未成年子女，这意味着三口之家现有住房面积超过86.43平米，再购二套房，无法获得公积金贷款。

同时对申请购买的二套房的性质，细则也做出严格规定，别墅、公寓、高档住宅、商住项目等都被排除在外，二套房公积金贷款的用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住宅。

公积金贷款也是“认房又认贷”，如果出售原有房屋再购房，会被认定为二套房，而且如果原有房屋的面积超过人均28.81平方米的标准，购买二套房将无法获得公积金贷款批准。

联名购房如何计算面积尚在研究

细则出台后，记者接到不少联名购房者的咨询。林小姐与母亲联名购买了一套70多平米的房子，林小姐偿还贷款，这是她的首套住房，但是并非她父母的首套住房，林小姐现在想使用公积金购买一套房子，咨询自己的个人现有住房面积是否超标，公积金贷款申请能否获得批准。

对此，北京市公积金管理 相关负责人表示，不仅是像林小姐这样家庭成员间的联名购买住房，其他形式联名购买房屋，其人均现有住房面积如何计算，公积金管理 尚在研究过程中，目前还没有确切的判断标准。

热问解答

北京二套房公积金贷款政策细则出台后，不少读者致电本报讲述其自身情况，咨询能否申请公积金贷款。记者就一些代表性的案例咨询了北京市公积金管理 的工作人员。

【关键词】面积超标 怀孕

可等生孩子后再购房办贷

王小姐：我和老公现在的住宅面积为60多平米。我已怀孕，家里想换一套稍微大一点的房子，是不是要等到孩子降生了，我们才能够使用住房公积金购买第二套房子？

答：根据 的公积金二套房贷政策细则，人均现有住房建筑面积超过28.81平方米，购买二套房，申请公积金贷款，将无法获批。王小姐这种情况，首先要确定他们夫妻名下是否只有这一套住房，如果不止一套，那么再购房，申请公积金贷款肯定无法获批。

如果只有一套，她和她爱人现有人均住房面积在30多平方米，已经超过了28.81平方米的标准，目前购买二套房，也是没法通过审批的。可以等到孩子出生后，将未成年子女计入家庭人口，这样王小姐家庭的人均现有住房面积就低于28.81平方米了，到时再购房，可以申请公积金贷款。

从怀孕到生产需要一段时间，这期间请王小姐随时关注政策的 变化。

【关键词】异地有房

他城有房贷 京购房算二套

陈先生：我在老家买过一套房子，100多平米，当时一次性付清了。 近我准备在北京买一套房自住，使用名下的公积金，能够申请下来吗？朋友鲁先生和我的情况差不多，也是在老家买了一套100多平米的房子，只不过他在老家买的房子有商业贷款。像他这样的又能否在北京使用公积金贷款买房？

答：公积金贷款也是执行“认房又认贷”的，认房是要通过北京市住建委来查询，认贷是要通过银行系统来询。陈先生和鲁先生如果购房想使用公积金贷款的话，公积金管理 也会对他们的购房和贷款记录进行查询，陈先生的情况因为当时是全款，同时是在异地购房，因此查不到他的购房信息，能够按照首套标准执行。

鲁先生购买的房子，虽然在异地，但是因为使用了贷款，在人民银行留下了记录，所以再在北京购买房子是要算作二套，想要申请公积金贷款，必须执行公积金政策的细则，人均现有居住面积超过规定面积，将无法获批。

【关键词】商住房 再购房

有商住房 贷款可算“首套”

张先生：我目前单身，名下有一套使用商业贷款购买的50多平米、商住两用40年产权的房子。这会不会影响到今后使用公积金买房子？如果再购买住宅是否算作二套？商住房是否会计入28.81平米的人均居住面积？

答：首先要看房本上登记的房屋性质是什么，如果确实是商住楼，而不是住宅性质的，那么再购买住宅的话，仍然算作首套，可以使用公积金购买住宅，也不存在人均现有住宅面积的问题。“认房又认贷”的原则也不会影响到张先生，因为商住楼的贷款和住宅的贷款并不是在同一系统中，所以购买商住楼产生的贷款并不会显示在住宅贷款中。

但如果房本上登记的房屋性质为住宅，那么张先生的这种情况就只能算作二套，必须按照此次细则中规定的家庭人均现有居住面积超过28.81平米计算，则他再次购房，不能获批公积金贷款。

【关键词】提取公积金

已购超标房 可提取公积金

张先生：我一家三口有一套130平米的房子，“超标”了。同时，我自己和单位每个月都交纳1000多块钱的住房公积金，我想与其这样让这个钱放在那里，还不如每月提取出来做点什么。听说必须要租房或者是买房才能每月提取公积金，我想问，如果想提取，应该怎么做？

答：如果张先生面临退休，可以等待退休时办理公积金销户提取，到时候具备离退休证或者劳动部门的相关证明，带上本人的身份证就可以办理。如果不是，同时想每月提取公积金，必须要租房或者买房。想要以租房提取公积金，必须准备好租房合同、税务部门开具的 、本人身份证，以及本人名下的银行账号；购房后也可以每月提取公积金，同时，之前的购房合同也可以用来每月提取公积金，但是有一个总限额，即按照合同上的房价款。如果没有超出总限额，可以每月提取，如果超出就不能再继续提取了。

【关键词】组合贷款

超标户二套房只能商贷

赵先生：我一家三口住在一套90多平米的房子里， 近我们想在郊区买一套大点的房子，虽然知道按照新公积金细则，我们人均面积超过了28.81平米，但是我想在购买新房子的时候使用一部分公积金，做组合贷款，这样可以吗？

答：按照目前的北京公积金政策细则来说，赵先生家庭的人均现有住房面积已经超过28.81平米，再次购房，即是二套，无法获得公积金贷款。

所谓的组合贷款，其中不仅包括商业贷款，也包括公积金贷款。公积金贷款部分，无论贷款额为多少，都要执行公积金贷款的政策。因此赵先生这种组合贷款的方式依然无法审批通过，只能申请商业贷款。

【关键词】婚前有房

婚前房也计入家庭面积

丁先生：我在结婚之前购买了一套90多平米的住宅，使用的是我自己的公积金。现在我和太太想再买一套房子，这次使用太太的公积金，能获批吗？

答：此次公积金贷款细则的执行对象，仍然是以家庭为单位。像丁先生的这种情况，虽然他是在婚前购买的房子，他的太太并没有使用过公积金，但是他们仍然要按照一个家庭来计算。所谓的家庭计算，包括丁先生、丁太太，还有他们的未成年子女。如果丁先生家中人均现有居住面积超过了28.81平米，那么再购买一套房子，申请公积金贷款，将无法获批。

本版采写/本报记者 肖茜