国家统计局 数字显示，11月份70个大中城市房价同比上涨7.7%。在两次调控政策出台的背景下，各地商品房价格依然保持快速上涨态势。 会继续出台更严厉调控政策的声音不绝于耳。一时间，不受信贷调控影响的商住楼和商铺，成为各地 者的关注焦点。

记者走访省城楼市及业界人士了解到，近十年来，有一大批商铺及商住楼项目在省城亮相，但时至今日，商圈培育成熟、业主按预期稳步收回 成本的商铺和商住楼项目却不多见。

省城商业地产项目的问题出在哪里？在楼市调控的市场波动期，省城商铺及商住楼 者该如何把握方向？本报为您逐一解读。

成交与 商铺魅力不及住宅

“一铺养三代”“年15%”，高回报的诱惑成就了省城早期商铺 的火爆行情：2002年至2006年间，省城长风街、五一路、鼓楼街、下元、朝阳街、漪汾街、平阳路等一级商业区，冒出数十个营业面积2万至6万平方米不等的大型商业项目。

在省城商品住宅均价为3200元/平方米的当年，这些每平方米在4000元至8000元之间的商铺造就了多个销售传奇，部分购铺者在声势浩大的营销宣传下，通过连夜排队、找熟人才排到了号。

12月9日，记者再次来到这些旺销的商铺，发现部分商铺业主 并未达到预期目标：超过四成的商业项目仍在继续销售，超过六成的项目经历过两次以上的商业规划、营销包装、重新营业开张，部分商铺及商住项目的经营至今没有起色。以长风街及五一路两个省城典范商业地产项目为例，历经数年的商圈培育，临街一层商铺业主出租率以10%-30%的速度逐年猛增。但商场内部及步行街二层以上的业主仍为收回 而神伤。“上述两上项目，通过强大的经营团队，吸引一线百货、餐饮、零售品牌入驻，带动整个商圈成熟度不断升级，为业主奠定了基础。”商品房营销代理张先生介绍，与此对应的是，多个五年前热销的商业项目至今仍在“开业——亏损——再招商——重新开业”的泥潭里挣扎，有些项目的商业价值已死， 者转手都找不到市场。

上海克 而瑞房信息公司太原分公司公布的一组数字显示：2009年10月至2010年10月，省城商业地产的交易量及成交价不稳定，每月交易量在50套至230套间徘徊，销售淡旺季差别不明显；同时成交价格在一年间的起伏较大，没有商品住宅均价上涨趋势明显。部分商铺的 期及 ，没有 者想象中的那么高。

商圈培育不足部分 者叫苦

“2003年，我在平阳路 一家商场 了两个场铺，至今经营仍无起色。商场准备重新开业，像我这样的小 者既无法转手，又拿不回买铺成本。”家住和平南路的刘芳女士给记者讲述了自己 商铺的失败经历，她认为 商铺关键得看开发商盘活商圈的能力，商铺没有成熟商圈氛围，就像无水之鱼。

刘芳女士有过两次 商铺的经历， 次她在平阳路某商场 了两间没有产权的场铺。历经六年，这个商场一直人气不旺。2005年夏季，这个商场突然通知业主要关门进行重新包装和开业。售铺的销售人员已不知去向，商场的办公室电话打不通，购买了商铺的业主进不了商场，很多业主都吓坏了。

从那以后，刘芳只关注有独立产权的临街店铺，这样业主 人的自主性更大些。

2008年，太榆路、小店区的多个汽配、物流批发城陆续开盘，这些拥有独立产权可以办理按揭贷款的商铺再次吸引了刘芳。购铺两年，刘芳为她的二次置业总是心里七上八下的：“商城地处城郊结合部，道路、供热、有线电视等基础设施不完善，商城内数百套商铺招商率不足60%，客流小，商铺租不出去，与每年10%的回报差得太远。”

山西恒达世行 管理有限公司的邢李鹏有十几年的百货经营经验。他分析称，省城市场并不是没有商铺的需求量，而是缺乏有商业长远规划、建筑设计、经营模式的好项目。“许多项目只管租售，开发商对如何开发商铺心里没谱。”前期规划运作不周的商铺面市之后，往往会陷入招商经营困难的窘境，随之而来的就是进入一个不断重新包装、租售、开张的怪圈，而 者连续数年见不到分红。

业界人士田峰也表示过了同样的观点，省城部分本土开发商缺乏开发商业地产的经验，在项目规划设计上没有充分考虑业主和经营的需求，比如卖场面积、商场格局、停车位配比、货仓面积及位置、电梯及货梯的承载能力等，达不到一线百货、零售、餐饮企业的卖场要求，影响整个项目招商品质，无法保证中小业主的 率。

需求不减 三大雷区需警惕

正在进行项目展示新城市花园，商业面积近15万平方米。其销售人员告诉记者，3.3万平方米的地上临街商铺还没开盘，客户签约意向就已经高出供应量的一倍。二期销售即将清盘的西岸项目也遇到客户抢铺的情况。

据业内人士分析，定位精准、招商成功、运作稳健的商业地产可以在8至10年收回成本，之后便进入全阶段，但高回报与高风险往往并存。“近期，每天都能接到朋友打探 商铺的咨询电话，按省城近几年商业地产的运营状况，我建议朋友们谨慎为好。”房地产营销经理王先生称，与住宅相比，商铺 的雷区较多。

雷区一：无产权场铺风险大

在商铺 行情逐步升温的影响下，相关 陷阱也浮出水面。

有两类风险值得注意：承诺率，开发商方面宣传可以获得8%—15%的年率，实际上一个又一个 不能兑现的案例让 者心有余悸。

另外，部分商铺销售的并非产权，而是卖场分割成场铺的出租权。有些开发商将商铺产权出售给大 商，大 商将上百个场铺的出租权作为滚动获利资本，既出租又出售。无论商场经营如何， 者因无产权，全指望大业主的诚信。（来源：山西晚报）