最近有很多网友私信小编，想了解新乡公寓的情况，价格多少？租金多少？是不是可以购买？

谁碰谁是韭菜。

但是万事无；

小学老师就告诉我们判断题里只要出现一定，那么大概率这道题就是错的。

秉承着对每位粉丝负责的态度，糖姐针对新乡公寓市场深入了解给各位粉丝带来解答。

产权时间短

商水商电

不能落户

交易税费高、流通性差

以上的缺点都是相较于住宅来讲的，

糖姐认为如果自住客户还是应该去买住宅。

公寓的优点

公寓面积偏小，总价低。

公寓一般地块较小，所处位置较好。

购买公寓对二次改善置业无影响，仍享受首套首贷以及契税政策

租金高且更易出租。

以上的优点自动屏蔽贷款时间短（那是公寓不允许贷款时间长）、能够注册公司（目前住宅也是可以注册的）等无效优点。

公寓的优点就是相较于住宅来讲，更加灵活的面积分割得来的租金，以及相对集中的房源得来相对活跃的租房市场。

目前新乡40-45平公寓月租金1100-1300元；

90-105平方住宅月租金1500-1700元；

125-150平方住宅月租金2000-2300元；

目前新乡一居室的出租余量为472套；

两居室的出租余量为687套；

三居室的出租余量为1115套；

不考虑区位地段单从租金以及出租竞争来讲：

公寓的出租容易程度以及都是要高于一般住宅的，

如果单从出租回报来讲公寓妥妥的优于大部分的一般住宅。

公寓能不能买

糖姐先给结论再分析

考虑自住不要买

考虑看价格

考虑租金看回报

目前新乡市场上销售的公寓产品来划分，可以分为两大类，一种是40年产权的商业公寓，另一种则是70年产权的住宅性质公寓。户型则是以30㎡-50㎡为最常见，其中户型分为平层户型及loft户型两种。

考虑自住的朋友请去看住宅，如果不知道住宅怎么选后台留言，糖姐亲自帮您选，一对一解答哦。

考虑的要看价格，高税费固然可怕，但价差30%、40%甚至更多呢。只要价格对比周边同类型足够低，那还是可以入手的。

不考虑短期出售，准备长期持有获得的，那么优质公寓资产也是非常值得购入的。

租金=（月租金*12）/房屋总价款

糖姐认为较为优质的公寓租金在不考虑未来递增的情况下需要大于等于5%。

避坑指南：月租金是根据周边同等地段，同等档次，同等户型的租金作为参考预估出来的，不是开发商宣传的或者“返租协议”规定的。

在众多公寓促销政策中，返租无疑是最让人心动的！

返租一般由第三方酒店或公寓托管公司（乙方）与购房人（甲方）之间签订。

“返租协议”一般会有一个较高的，并且还有逐年递增条款，购房人需要出部分或全额的委托装修款。

比较不确定的有几点：

1、乙方违约怎么办？ 拖欠租金开发商是不负责的，毕竟这是与第三方签订的合同。

2、双方分摊或者购房人出资的装修费用，一个套内面积只有30多平方的公寓真的需要这么多吗？酒店或者托管公司是不是在装修费上已经赚的盆满钵满了。

3、购买的或返租的公寓是否价格比其他公寓要贵？贵的这部分是不是就是未来返还的租金？

新乡公寓租售现状

在过去购买优质公寓资产的小伙伴们增值以及租金还是不错滴。

根据糖姐调研结果给出结论

主要取决于地段 ：

东区＞老城区＞其他区域

租金主要取决于商圈 ：

商业繁荣程度越高租金越高 

无论是东区的宝龙商圈、北区的万达商圈、老城区的商圈、或者学校附近的公寓租金都很不错。

目前市场上部分在售公寓信息：

目前市场上部分在租公寓信息：

根据糖姐在租房网站上统计的信息来看，其实新乡小公寓的项目口碑不同，租金价格有很大区别。

比如一路之隔的新盾嘉苑和世纪新城，相同面积的公寓租金相差了300元/月，毕竟新盾嘉苑项目作为一个烂尾涅槃的项目，至今还没有房产证，所以口碑一向不太好，而世纪新城作为一个还有房源在售的项目，小区绿化及项目品质都更好一些，所以租金贵也是正常现象。

另外大景城和伟业双子塔也是一样的情况，位置相同，小公寓租金相差300-400元/月。

说完租金，我们再来说一下目前这些项目的二手房价格，从图中可以看出，目前市场上的好一点的公寓大多都是2013-2016年销售入市的，价格大多都是4000多元，而且目前出租率也都是非常可观的。

入手这些项目的业主正好也都赶上了2017年左右新乡那波房价上涨，如果现在出手，房价几乎都不成问题。

根据二手房网站上统计的结果，宝龙钻石公寓、伟业双子塔、发展红星城市广场、大景城还有中建海德壹号的公寓房价涨幅均超过了100%。

另外市场上也有另一种性质的公寓，就是70年产权的公寓，首付比例、月供、电水费都是和普通住宅一样，也可以落户。

其次40年产权也不是大家说的那么不堪，不能拿新乡和其他城市相比，首先新乡的房价总体和大城市不同，并没有那么离谱，一套45平米的公寓按照9000元计算，总价大概是40.5万，加上四个点的契税，首付五成是23万左右，月供按10年，利率6.125计算，大概每个月还款额是2200元左右。

大家可以看看，压力大吗？其实还好，目前新乡市场上的公寓租金一个月也能租个1300-1500元。而且如果是像宝龙珑寓、润华金地广场这种六七千的价格购入，首付和月供会更低，以租养贷完全不是问题。另外像是润华翡翠国际、润华海棠公馆、学府圣邸虽然是40年产权，也是带有学位。

当然，并不是鼓吹大家来购买公寓，房子是刚需，如果你真的是刚需客户，还是要正儿八经的购买一套住宅产品，哪怕是70年产权的住宅公寓也不建议入手，虽然它拥有住宅性质的一切优点，但是一层楼少则十几户，多则几十户，光是人来人往就非常嘈杂，毕竟纯住宅楼住户少，安静，适合长期生活。

结论

公寓根据个人需求是可以购买的。

但这三点一定要注意！

区域要好    毕竟人流量大的地方租金更高

地段要好    周边写字楼林立，商圈繁华，出行便捷

价格要低    分母越小，和回报越高

不熟悉各个板块特点的粉丝，不要只听中介一面之词，还是要多听听别人的意见，多去现场考察。

身边有准备购买公寓的朋友请把文章转给他们吧！